Als een gebouw niet helemaal voldoet aan de technische eisen uit het Besluit Bouwwerking Leefomgeving (BBL), is het in sommige gevallen toch mogelijk om bij oplevering goedkeuring van de gemeente te krijgen. Dankzij een voorgestelde aanpassing van de regels in het BBL zouden gemeenten straks een zogenoemd maatwerkvoorschrift kunnen afgeven. Dit geeft alsnog toestemming voor ingebruikname, ook zonder verklaring van de kwaliteitsborger. Dat kan alleen als het gaat om kleine afwijkingen. En als het herstel te veel kost in verhouding tot de ernst van het probleem.
De aangepaste wetswijzigingen zijn goedgekeurd door de ministerraad en op 17 april 2025 voorgelegd aan de Eerste en Tweede Kamer. De wijzigingen zijn dus nog niet definitief.
Waarom deze wijziging?
Onder de Wkb controleert een onafhankelijke kwaliteitsborger tijdens ontwerp én uitvoering of het bouwwerk aan de technische voorschriften voldoet. Pas na een positieve verklaring mag de eigenaar een gereedmelding doen en het gebouw gebruiken. Ontbreekt de verklaring, dan is gebruik in principe verboden totdat de fout hersteld is.
In de praktijk blijken sommige afwijkingen zo minimaal dat herstel niet opweegt tegen de kosten. Handhaven zou in die gevallen disproportioneel zijn. Het nieuwe maatwerkvoorschrift zou gemeenten de mogelijkheid geven toch groen licht te geven als zij die afweging delen.
Hoe werkt het maatwerkvoorschrift?
- Op verzoek van de initiatiefnemer. Alleen de partij die gebouwd heeft kan het aanvragen. Het bevoegd gezag beoordeelt of de kosten van herstel inderdaad niet in verhouding staan tot het doel van de overtreden regel.
- Alleen de verklaring ontbreekt. Het volledige dossier moet verder compleet zijn; er mag geen gebrek zijn aan tekeningen, berekeningen of andere documenten .
- Registratie in het Kadaster. Het besluit wordt als publiekrechtelijke beperking ingeschreven in de Basisregistratie Kadaster. Zo kunnen ook toekomstige eigenaren zien op welke punten het bouwwerk niet voldeed bij oplevering.
- Geen vrijwaring van aansprakelijkheid. Het maatwerkvoorschrift verandert niets aan de aansprakelijkheid van de aannemer; opdrachtgevers kunnen herstelkosten blijven verhalen .
Extra duidelijkheid voor projecten met meerdere woningen
De voorgestelde aanpassing van de regelgeving biedt niet alleen ruimte voor maatwerk bij kleine bouwfouten, maar creëert ook meer duidelijkheid voor projecten waarin meerdere woningen worden gebouwd. In het voorgestelde gewijzigde BBL is expliciet opgenomen dat zowel de bouwmelding als de gereedmelding opgesplitst kunnen worden per fase of bouwwerk. Dit zou betekenen dat ontwikkelaars bij grootschalige woningbouwprojecten vooraf één gecombineerde bouwmelding kunnen indienen voor alle woningen. Vervolgens zouden ze per bouwfase – bijvoorbeeld per blok of rij woningen – een aparte gereedmelding kunnen indienen zodra die specifieke woningen klaar zijn.
Deze zogeheten ‘deelleveringen’ zal beter aansluiten op de bouwpraktijk en zorgen ervoor dat woningen sneller bewoond kunnen worden, zonder te hoeven wachten op het hele project. Het biedt initiatiefnemers en gemeenten daarmee meer flexibiliteit en voorkomt onnodige vertragingen. Bovendien geeft het duidelijkheid aan alle betrokken partijen over de status van elke fase in het project, wat ook de communicatie met kopers en huurders ten goede komt.
Een stap vooruit voor praktijkgericht bouwen
Het voorgestelde maatwerkvoorschrift voorkomt onnodige herstelkosten en vertraging, houdt de verantwoordelijkheid bij de bouwpartij en zorgt voor transparantie richting eigenaren en kopers. Bovendien biedt de voorgestelde regeling meer duidelijkheid bij projecten met meerdere woningen, doordat nu ook gefaseerde gereedmeldingen mogelijk zouden kunnen zijn. Een praktische verbetering die beter aansluit op de bouwrealiteit.
Bron: Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening